Occupazioni abusive e sfratti

 

Dopo aver dato dei cenni in un precedente articolo sul diritto alla casa e la relativa legislazione ci occuperemo oggi, sempre con il prezioso ausilio dell’Avv.Angius, delle occupazioni abusive e del delicato problema degli sfratti.

Per quanto attiene il primo argomento, la giurisprudenza è chiara: l’occupazione abusiva è un reato previsto dall’art. 633 del codice penale. Per occupazioni di breve durata esistono delle scriminanti (che cioè escludono l’antigiuridicità del fatto) quali ad esempio lo stato di necessità (art. 54 del c.p.). Se cioè l’occupazione è temporanea e in presenza di uno stato di necessità il fatto non costituisce reato (Cassazione 16916/2016). Non rientra quindi in questo caso, è giusto sottolinearlo, una occupazione che duri magari per degli anni come i casi balzati agli onori delle cronache soprattutto in questo ultimo periodo.

occupazioni abusiveLa definizione di contratto di locazione (cioè quel contratto che regola i rapporti fra il proprietario o locatore che concede in locazione la sua casa al conduttore cioè a chi paga una pigione per soggiornarvi) è contenuta nell’art.1571 del codice civile.

Vediamo quali sono i principali tipi di contratto di locazione: il più frequente nella pratica è il cosiddetto contratto a canone libero regolato dalla legge 431/98 che, come dice il nome stesso, prevede che il canone possa essere fissato liberamente con un accordo fra le parti ma la durata è stabilita dalla norma in 4 anni più altri 4 (si parla di 4 più 4 perché alla fine dei primi quattro anni è possibile risolvere il contratto ma solo nei casi ivi specificati).

Altri tipi di contratto previsti sempre dalla stessa legge 431/98 sono i cosiddetti contratti convenzionati più comunemente conosciuti come i contratti 3 più 2 che cioè non possono avere una durata inferiore a 3 anni e alla prima scadenza se le parti contraenti non si accordano sul rinnovo, o, se non è arrivata una disdetta da parte del locatore per cause previste dalla legge, si rinnovano per altri due anni. Hanno cioè una durata più breve ma il canone di locazione non è libero: esso viene fissato all’interno dei limiti fissati da una griglia concordata tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini comune per comune. Questi tipi di contratto sono vantaggiosi per i proprietari dal punto di vista fiscale perché questi ultimi pagano minori imposte ma anche per i conduttori che possono a loro volta usufruire di sconti fiscali.

Altro tipo di contratti sono i cosiddetti transitori che hanno durata limitata nel tempo da 1 a 18 mesi la cui transitorietà deve essere fondata su una esigenza particolare del locatore o dell’inquilino opportunamente documentata.

Ci sono poi i contratti per studenti universitari che sono sostanzialmente simili ai transitori avendo una durata da 6 mesi a 3 anni connaturata alle esigenze di studio ed infine poi i contratti ad uso turistico la cui caratteristica è principalmente quella di essere legati a particolari periodi dell’anno ma esulano un po’ dall’argomento del diritto alla casa, trattato in precedenza, ma è comunque bene sapere della loro esistenza.

occupazioni abusiveVediamo ora però cosa succede quando il contratto fra locatore e conduttore presenta dei problemi, come quando non viene rispettato il pagamento dei canoni: diamo quindi un accenno alla procedura dello sfratto per morosità prevista dal legislatore.

Al conduttore viene intimato lo sfratto attraverso l’atto di intimazione nel quale lo si avvisa che vi sarà un’udienza nella quale il Giudice convaliderà lo sfratto e che può presentare altresì opposizione a tale provvedimento; opposizione che se non sarà proposta o non sarà basata su prove scritte porterà il Giudice a convalidare comunque lo sfratto. Qualora il conduttore non porti prove solide e l’opposizione venga giudicata pretestuosa o dilatoria il Giudice emette una ordinanza provvisoria di rilascio che permette al proprietario di essere tutelato e rientrare nel frattempo in possesso dell’immobile.

Alternativamente il conduttore invece di fare opposizione può chiedere un termine di grazia; questo non è altro che un periodo di tempo che gli viene concesso per poter onorare il suo debito. Decorso questo termine con una nuova udienza il Giudice andrà a verificare se i canoni sono stati pagati o meno.

Nel caso in cui il Giudice verifichi che i canoni non sono stati pagati, convalida lo sfratto ed in questo caso il proprietario, se il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, deve attivare una procedura tramite l’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo, di solito con più accessi, fa in modo che il proprietario rientri in possesso dell’immobile se necessario anche con l’intervento delle forze dell’ordine. Proprio perché accanto al diritto di proprietà si vanno a tutelare non solo il diritto alla casa ma anche, ad esempio, quello alla salute, l’ufficiale giudiziario effettua, il più delle volte, più visite presso l’immobile dando al conduttore il tempo tecnico di trovarsi un altro alloggio, di spostare i suoi mobili o, cosa che a volte capita spesso, di rimettersi in salute prima di rilasciare l’immobile o di trovare una sistemazione per la famiglia o per i figli piccoli; molto spesso infatti capitano situazioni drammatiche che vanno trattate con molta delicatezza ed attenzione e non sempre, proprio per questi motivi, l’immissione in possesso è semplice e rapida.

Al di fuori delle ipotesi di morosità, è possibile rivolgersi al Giudice anche per ottenere un titolo che dichiari la risoluzione del contratto di locazione. A tal proposito, si parla di intimazione di licenza per finita locazione quando il locatore chiede che venga dichiarata la risoluzione notificando tale atto prima della cessazione del contratto. Quando invece il contratto è già scaduto si parla di sfratto per finita locazione. Il provvedimento di convalida è l’ordine del Giudice nei confronti del conduttore di rilasciare l’immobile e costituisce quindi un titolo per l’esecuzione forzata dell’obbligo di rilascio, in ipotesi non ci sia uno spontaneo adempimento.

Questo per sommi capi dinamiche e procedure su occupazioni abusive e sfratti; come abbiamo già detto, non abbiamo presunzione di esaustività ma visto l’interesse che l’argomento sempre suscita, ci è sembrato giusto, anche con queste poche pillole, fornire informazioni precise corredate dai relativi riferimenti di legge anche a costo di esserci dilungati un po’.

Alberto Krebel H.

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